銀行接受不動(dòng)產(chǎn)抵押，是否有義務(wù)對(duì)抵押物的現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地踏查？如果設(shè)立抵押不動(dòng)產(chǎn)上存在在先權(quán)利或“名實(shí)不符”的情況，銀行未進(jìn)行實(shí)地踏查發(fā)現(xiàn)，能否否定其抵押效力？實(shí)務(wù)中存在爭(zhēng)議，筆者曾梳理過(guò)最高院一則判例與本文持相反觀(guān)點(diǎn)，《最高院：銀行設(shè)立抵押時(shí)未審慎調(diào)查抵押房產(chǎn)權(quán)屬，可否定其抵押權(quán)》，筆者分析案例時(shí)持保留意見(jiàn)，筆者贊同本文援引判例觀(guān)點(diǎn)，詳見(jiàn)實(shí)務(wù)分析。

裁判概述

《中國(guó)人民銀行貸款通則》中關(guān)于抵押物盡調(diào)義務(wù)的相關(guān)規(guī)定，系銀行系統(tǒng)內(nèi)部從抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全性、可行性角度作出的管理規(guī)范，并不因此導(dǎo)致抵押合同無(wú)效，也不必然影響抵押權(quán)登記的效力。銀行在辦理抵押業(yè)務(wù)時(shí)未對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地踏查，僅依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記狀態(tài)判斷歸屬，抵押權(quán)有效。

案情摘要

1. 2013年6月8日，伍州與思凱房地產(chǎn)公司處購(gòu)買(mǎi)一套商品房，同年11月26日辦理入住，但未進(jìn)行預(yù)售、出售備案登記，產(chǎn)權(quán)人仍為思凱房地產(chǎn)公司。

2. 2015年10月12日，思凱房地產(chǎn)公司將其名下房屋抵押向恒豐銀行為萊茵威爾公司提供擔(dān)保，其中包括伍州所購(gòu)房屋。

3. 因萊茵威爾公司未按期還款，恒豐銀行申請(qǐng)保全，伍州提出異議。伍州主張恒豐銀行應(yīng)該知曉該房屋被出售，有義務(wù)在辦理抵押時(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘查房屋。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

恒豐銀行是否享有抵押權(quán)？

法院認(rèn)為

四川高院：案涉房屋抵押時(shí)，其所有權(quán)仍登記在抵押人思凱房地產(chǎn)公司名下，權(quán)屬清晰，不存在無(wú)權(quán)處分案涉房屋的情況；且伍州與思凱房地產(chǎn)公司作為買(mǎi)賣(mài)雙方并未辦理購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案亦或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，其上并無(wú)任何表征案涉房屋無(wú)法辦理抵押登記的相關(guān)狀態(tài)，恒豐銀行在辦理抵押登記時(shí)并無(wú)過(guò)錯(cuò)。同時(shí)，《中國(guó)人民銀行貸款通則》中關(guān)于抵押物盡調(diào)義務(wù)的相關(guān)規(guī)定，系銀行系統(tǒng)內(nèi)部從抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全性、可行性角度作出的管理規(guī)范，并不因此導(dǎo)致抵押合同無(wú)效，也不必然影響抵押權(quán)登記的效力。因此，恒豐銀行上訴提出涉案房屋抵押權(quán)系依法設(shè)立，其并無(wú)過(guò)錯(cuò)的上訴理由與查明事實(shí)一致，應(yīng)予支持。

最高院：據(jù)原審查明事實(shí)，案涉房屋抵押時(shí)，登記的所有權(quán)人系思凱房地產(chǎn)公司，無(wú)預(yù)售、出售備案登記。恒豐銀行與思凱房地產(chǎn)公司簽訂了《最高額抵押合同》，該合同所附《抵押物清單》載明的抵押物包括案涉房屋，且雙方就案涉房屋在法定登記機(jī)關(guān)辦理了抵押登記，恒豐銀行獲取了相應(yīng)的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。伍州關(guān)于恒豐銀行因在案涉房屋的抵押?jiǎn)栴}存在過(guò)失從而不享有合法抵押權(quán)的再審申請(qǐng)理由不能成立，本院依法不予支持。

案例索引

（2021）最高法民申1135號(hào)

相關(guān)法條

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（已廢止）

第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百一十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

《貸款通則》

第十條 除委托貸款以外，貸款人發(fā)放貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。貸款人應(yīng)當(dāng)對(duì)保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查。

經(jīng)貸款審查、評(píng)估，確認(rèn)借款人資信良好，確能償還貸款的，可以不提供擔(dān)保。

實(shí)務(wù)分析

銀行在辦理抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物進(jìn)行充分調(diào)查是銀行業(yè)的普遍要求。有鑒于此，在認(rèn)定銀行是否具有善意，且盡到審慎義務(wù)時(shí)，常有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為銀行在辦理抵押時(shí)未進(jìn)行實(shí)地踏查存在過(guò)錯(cuò)，進(jìn)而否定銀行的抵押權(quán)。本案例認(rèn)為：根據(jù)我國(guó)當(dāng)前采取的不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義，銀行在辦理抵押業(yè)務(wù)時(shí)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記中心所體現(xiàn)的權(quán)屬狀態(tài)進(jìn)行辦理抵押業(yè)務(wù)，已經(jīng)盡到了審慎義務(wù)，可以認(rèn)定為善意。至于貸款通則或銀行內(nèi)部關(guān)于辦理抵押的業(yè)務(wù)要求不具備否定其抵押權(quán)的效力，屬其內(nèi)部規(guī)范。筆者贊同本判例觀(guān)點(diǎn)，筆者認(rèn)為除非其他權(quán)益人有證據(jù)證明銀行明知抵押物歸屬存在“名實(shí)不符”情形卻接受抵押的情形外，僅憑銀行存在未按行業(yè)內(nèi)部要求操作不足以否定銀行所設(shè)立的抵押權(quán)。