自2021年《民法典》施行后，南京、蘇州、濟(jì)南、昆明等地的住房部門陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，旨在解除以往對(duì)“帶押過(guò)戶”的限制，以解決實(shí)務(wù)中因房貸未清而導(dǎo)致的房屋過(guò)戶難問(wèn)題。此舉一出，不但節(jié)約了二手房買賣中當(dāng)事人的時(shí)間和金錢成本，而且提升了二手房交易的安全性，并被視為活躍地產(chǎn)需求市場(chǎng)的重大舉措。

那么，究竟什么是“帶押過(guò)戶”？“帶押過(guò)戶”的法律依據(jù)是什么？目前在政策落地實(shí)施過(guò)程中又有怎樣的亮點(diǎn)？下面小編就同大家一起分析。

一、什么是“帶押過(guò)戶”？

所謂“帶押過(guò)戶”，指其上存在抵押的房產(chǎn)進(jìn)行上市交易，無(wú)需先行還貸或墊付，即可在登記中心實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。

原《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”

也就是說(shuō)，在以往國(guó)內(nèi)的二手房交易市場(chǎng)中，若對(duì)其上存在抵押的房產(chǎn)進(jìn)行買賣，要么該買賣已經(jīng)獲得了抵押權(quán)人銀行的同意，要么已經(jīng)由新的房產(chǎn)買受人替?zhèn)鶆?wù)人向銀行還清按揭貸款。并且，以往只有在房屋買受人替借貸人向銀行還清按揭貸款時(shí)，才能為房產(chǎn)辦理解押程序，從而辦理過(guò)戶手續(xù)。可見(jiàn)，以往的抵押二手房買賣，不但要求賣方花費(fèi)大量的時(shí)間和精力籌措資金以及辦理相關(guān)流程，而且很有可能使得買受人因無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)而面臨交易風(fēng)險(xiǎn)，并極大地?fù)p害了二手房的市場(chǎng)流通性。

二、“帶押過(guò)戶”的法律依據(jù)

近年受新冠疫情的影響，住房按揭貸款還款在實(shí)踐中會(huì)面臨一定的困難，房屋出賣人無(wú)須提前還貸、無(wú)須墊付資金的“帶押過(guò)戶”，不但能在一定程度上緩解二手房交易市場(chǎng)的困境，而且符合《民法典》物權(quán)編的“物盡其用”原則，其法律依據(jù)為《民法典》第406條之規(guī)定。

《民法典》第406條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”

為了充分發(fā)揮物的效用，促進(jìn)交易便捷，本條承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力，允許抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，在沒(méi)有事先約定的情況下無(wú)需抵押權(quán)人的同意。在《民法典》第406條的已生效施行的背景下，“帶押過(guò)戶”是本條規(guī)范在二手房買賣市場(chǎng)中的具體實(shí)踐，各地相關(guān)部門通過(guò)對(duì)“帶押過(guò)戶”的具體程序設(shè)置，實(shí)現(xiàn)了實(shí)定法與司法實(shí)踐的緊密結(jié)合。

三、“帶押過(guò)戶”的落地實(shí)施

1.無(wú)時(shí)差同步登記

根據(jù)昆明市自然資源和規(guī)劃局、昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推行存量房“帶抵押過(guò)戶”合并登記的通知》，根據(jù)通知中所包括的二手房“帶押過(guò)戶”合并登記業(yè)務(wù)流程、申請(qǐng)材料和貸款申辦條件，二手房“帶押過(guò)戶”實(shí)現(xiàn)“只進(jìn)一個(gè)窗口、提交一套材料、辦理一次業(yè)務(wù)”，即可完成房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、買受人新設(shè)抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓人原抵押權(quán)注銷多個(gè)登記事項(xiàng)同步完成，并頒發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明。此類業(yè)務(wù)“一次申請(qǐng)，全部搞定”的做法，將所需時(shí)間由過(guò)去的3個(gè)月壓縮至現(xiàn)在的3天。

2.提存賬戶資金監(jiān)管

濟(jì)南市在“帶押過(guò)戶”辦理程序中引入公證“提存賬戶”，通過(guò)在資金監(jiān)管協(xié)議下進(jìn)行交易的方式，實(shí)現(xiàn)了對(duì)買賣雙方的交易保障。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，如果發(fā)生由于交易風(fēng)險(xiǎn)或者意外導(dǎo)致交易失敗的情形，資金將原路返還，從源頭上避免了資金糾紛的產(chǎn)生。

令人驚喜的是，多地已紛紛涌現(xiàn)“帶押過(guò)戶”的成功案例。蘇州張家港在9月初，成功辦理全市首筆二手房“帶抵押過(guò)戶”登記和按揭貸款業(yè)務(wù)。福州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也已于9月15日上午完成了首批政銀合作“帶押過(guò)戶”項(xiàng)目。

四、結(jié)語(yǔ)

《民法典》作為社會(huì)生活的百科全書，是一部固根本、穩(wěn)預(yù)期、利長(zhǎng)遠(yuǎn)的基礎(chǔ)性法律。《民法典》中的一系列制度構(gòu)造，為國(guó)家治理中的重點(diǎn)、難點(diǎn)為問(wèn)題的解決，以及相關(guān)配套制度的實(shí)施提供了私法上的依據(jù)，此種理念在本文所討論的多城市試點(diǎn)放開(kāi)“帶押過(guò)戶”即有所體現(xiàn)。在《民法典》的保駕護(hù)航下，二手房帶押過(guò)戶”交易模式通過(guò)“一次申請(qǐng)，全部搞定”的同步登記以及一系列公證組合服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了法律規(guī)定所倡導(dǎo)指引的保障交易安全、降低交易成本的立法價(jià)值取向。