許多人仍在認(rèn)為“房子寫誰名，房產(chǎn)便歸誰有”。

其實，隨著民法典、婚姻新規(guī)的陸續(xù)實施，房產(chǎn)證上的署名，愈來愈難決定房屋的最終權(quán)屬或份額啦。這里，既要考慮“婚前全款”“夫妻共同買房”“婚后還貸”等購房狀況，還要考慮婚育情況、家庭貢獻、離婚過錯等要素，才好決定歸屬。

《民法典》“物權(quán)”“婚姻家庭”“合同”等多部門法律條文，共同制約房屋實際歸屬的現(xiàn)狀，已導(dǎo)致一些需拍賣處置房產(chǎn)的執(zhí)行案件，更加復(fù)雜。

一、婚姻法規(guī)變幅大，署名難定房歸屬。

過去幾十年，房價翻倍增長，房產(chǎn)在家庭財產(chǎn)中的比重越來越大。上世紀(jì)九十年代的“八年共同財產(chǎn)”條款，到了2001年《婚姻法》時就不得不改變了。

1. “八年共同財產(chǎn)”條款

“一方婚前個人所有的財產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理的，房屋和其他價值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過８年，貴重的生活資料經(jīng)過４年，可視為夫妻共同財產(chǎn)。”（見1993年的《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第6條，又稱“八年抗戰(zhàn)條款”）

2. “婚前財產(chǎn)屬個人財產(chǎn)”條款

“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn)；……”（見2001年修訂的《婚姻法》第18條）

2021年1月1日施行的《民法典》，沿襲了類似的條款。（見第1063條）

3. “產(chǎn)權(quán)歸屬多因化”條款

“……綜合考慮婚姻關(guān)系存續(xù)時間、共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，判決房屋歸其中一方所有，……”（見2025年2月1日施行的《最高院關(guān)于適用〈民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》第5條）

目前，房產(chǎn)證上的署名，已無法在真正意義上決定房屋的歸屬啦，“加名”行為更難以與“夫妻共同財產(chǎn)”劃等號。

二、房產(chǎn)歸屬因素多，出資來源占主流。

既然產(chǎn)證上的署名，不能真正決定房屋的歸屬，到底如何判斷房產(chǎn)歸屬或份額比例呢？以下四種“出資”相關(guān)的因素，需重點考慮。

1. 婚前全款買房，個人財產(chǎn)概率高。

一方婚前全款購房，且登記在本方名下，該房產(chǎn)在婚后屬于該方的個人財產(chǎn)。

若婚后在房產(chǎn)證上加了另一方的名字，并不一定變?yōu)閭鹘y(tǒng)意義上的“夫妻共同財產(chǎn)”，需視加名目的、加名方式、加名流程、婚育情況、家庭貢獻等因素而定。

筆者認(rèn)為，若通過房產(chǎn)公證且按份共有方式來加名，其未來份額的根基將比較牢固。

2. 婚前購房婚后還貸，需給另一方補償。

如果一方婚前付了房子首付，婚后夫妻共同償還貸款。離婚的時候，若無特別約定，該首付方通常會擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但要對還貸部分及房子溢價部分給另一方補償。

3. 婚后共同買房，屬于共同財產(chǎn)。

不論房產(chǎn)證署誰的名字，只要沒有特別約定，該房屋均屬于夫妻共同共有。

即便在特殊情形下一方未直接出資的，依然享有房產(chǎn)的共有權(quán)。

4．父母出資購房，權(quán)屬歸其子女的概率高。

倘若房產(chǎn)系由男方或女方父母單獨出資購置，無論購置之時處于婚前或婚后，只要登記在自己子女一人名下的，則該房產(chǎn)的所有權(quán)就歸其該子女。

若雙方父母共同出資，則房屋會被判定為“共有財產(chǎn)”的概率高，也會參考雙方父母的出資比例予以劃分份額。

可見，若僅從“出資”角度來看，A、B夫妻的房產(chǎn)關(guān)系，可匯總?cè)缦隆?/p>

表中“多種因素”，系指夫妻財產(chǎn)約定、婚育情況、家庭貢獻、離婚過錯等。

顯然，若存“多種因素”的房產(chǎn)成為被執(zhí)行案件財產(chǎn)的話，上述各類因素就可能都匯聚到執(zhí)行程序中來，增大執(zhí)行法官及原告律師倒解“連環(huán)套”的任務(wù)。

三、署名歸屬不一致，執(zhí)行程序工作多。

房產(chǎn)證上的署名與房屋實際歸屬不一致的現(xiàn)狀，導(dǎo)致需拍賣處置房產(chǎn)的執(zhí)行案件更加復(fù)雜，動輒多走執(zhí)行異議、撤銷權(quán)訴訟、代位析產(chǎn)等衍生程序，費時耗力，見下文幾個例子。

1. 執(zhí)行異議程序多。

法院好不容易查到登記在某被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)，剛要啟動查封拍賣工作，其“前妻”就來主張該房產(chǎn)是其“婚前個人財產(chǎn)”，因某種原因尚未變更登記，法院不得不走異議程序。

2. 深度調(diào)查工作多。

某被執(zhí)行人，通過婚內(nèi)房產(chǎn)“加名”“減名”登記流程，把房產(chǎn)全部轉(zhuǎn)至“配偶”名下，導(dǎo)致法院在網(wǎng)絡(luò)查控時，未能找到該賴皮名下的任何財產(chǎn)。后來，經(jīng)過律師大量深度調(diào)查，才找到配偶名下房產(chǎn)均系“夫妻共同財產(chǎn)”的證據(jù)。

3. 撤銷離婚訴訟多。

某被執(zhí)行人，借助協(xié)議離婚，躲避執(zhí)行，把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至“原配偶”名下，以至于法院無法直接執(zhí)行。待原告律師撤銷權(quán)訴訟勝訴后，才恢復(fù)正常執(zhí)行程序。

4. 代位析產(chǎn)訴訟多。

房產(chǎn)婚內(nèi)“加名”后，一些法院就不愿直接拍賣此類“夫妻共同財產(chǎn)”，都希望原告律師代位析產(chǎn)并確定好被執(zhí)行人所占比例后，才會安排拍賣處置工作。

拋開房產(chǎn)歸屬/份額、執(zhí)行復(fù)雜等話題，僅從房產(chǎn)證增加署名一事來看，“加名”確實能限制另一方“不當(dāng)”處置行為，起到一定的財產(chǎn)保護作用。

但是，在辦理房屋買賣、抵押等重大事項時，均需全部“署名人”到場，辦事效率就會降低。若再遇到夫妻意見相左或一方突發(fā)變故等情況的，還可能導(dǎo)致交易“僵局”。凡事，各有利弊呀。

另外，房產(chǎn)證署名多寡，亦涉及抵押融資、授信額度、涉訴執(zhí)行、企業(yè)風(fēng)險隔離等深層次因素。可見，房產(chǎn)署名，因人而異，因事不同。

（作者遲彥杰，上海明景律師事務(wù)所）