隨著今年首套房銀行利率降低,存量房銀行利率不變,讓之前按揭買過房子的人,直呼“血虧”,想方設(shè)法提前結(jié)清房貸,把高息置換低息。
當(dāng)然,高息置換低息的方式很多,比較常見的是把“按揭房”置換“抵押貸”,也就是說把按揭買的房子,提前結(jié)清,拿全款房到銀行做抵押。
這種操作確實(shí)可以省下一大筆利息,因?yàn)槿罘康盅恒y行利率很低,年化大概在3厘65。假如在銀行貸100萬,月息大約3000元左右。假如按揭房貸100萬,銀行利率6厘,期限30年,等額本息還款,每月本金加利息大概需要還6000元左右,月息將近5000。
看到?jīng)]有,“按揭房”換成“抵押貸”的話,每月省下近2000利息,一年就是2萬多,30年有60萬,可以在三四線城市全款買套房子了。
這樣操作明明可以為大家省錢,提高老百姓的生活水平,銀行不同意“按揭房”轉(zhuǎn)成“抵押貸”,我們可以理解,因?yàn)榉抠J是銀行的主要利潤(rùn)來源,大家都把房貸結(jié)清了,那銀行還該如何掙錢呢?現(xiàn)在提前結(jié)清房貸,銀行層層加碼,說白了就是不想讓你提前還,現(xiàn)在有不少客戶為了提前結(jié)清房貸,都排隊(duì)到六個(gè)月以后了。
那么銀監(jiān)會(huì)為什么也不想讓大家結(jié)清房貸,換成“抵押貸”呢?
筆者認(rèn)為,不能把“按揭房”轉(zhuǎn)“抵押貸”,至少有三點(diǎn)原因:
1、這種操作不一定合規(guī)。
全款房做抵押,需要名下有營(yíng)業(yè)執(zhí)照,需要有實(shí)體經(jīng)營(yíng),還需要有正常的經(jīng)營(yíng)流水。這些要求對(duì)名下有營(yíng)業(yè)執(zhí)照開公司的人來說,問題不大,但是對(duì)于上班族來說,那肯定是不符合條件的。
只有需求的地方,就會(huì)有市場(chǎng)。不少黑中介為了自身利益,就會(huì)為上班族客戶辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照,偽造流水等等。這種行為顯然是違法的,后期可能會(huì)承擔(dān)嚴(yán)重的法律問題。
2、把逾期風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。
如果大家都把房貸結(jié)清了,換成“抵押貸”,利息是少還了很多,但是期限只有三年,三年以后需要還本金的,到時(shí)逾期風(fēng)險(xiǎn)增加,銀行評(píng)估客戶的還款能力后,發(fā)現(xiàn)該客戶還款能力不足,就會(huì)對(duì)還客戶進(jìn)行抽貸,收回銀行借款,如果沒有足夠的本金,那可能就只有法拍這條路了。
對(duì)于上班族客戶來說,三年后償還本金更加困難。也許你可能會(huì)問,可以走過橋墊資,是的不錯(cuò),但是過橋墊資也是需要考察客戶的信用和資產(chǎn)的,假如說信用不太好,過橋墊資也是走不了的,人家首先考慮的是,如果把資金收回來,不能被銀行抽貸,再說過橋墊資費(fèi)用也是不少的,按天計(jì)息。
3、經(jīng)營(yíng)貸不能流入房地產(chǎn)是國家政策。
這個(gè)不難理解,國家不允許把經(jīng)營(yíng)貸出來的錢,投資房地產(chǎn)。想象一下,如果說有錢人都用營(yíng)業(yè)執(zhí)照貸(銀監(jiān)會(huì)政策規(guī)定房產(chǎn)抵押需要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照)出來的錢,買了房,會(huì)發(fā)生什么事情呢?毫無疑問,必然會(huì)造成房?jī)r(jià)走高,富人可以擁有更多的房產(chǎn),那普通人更買不起房子了,貧富差距進(jìn)一步拉大,社會(huì)矛盾加深,這是國家不愿意看到的。
所以說,“按揭房”置換“抵押貸”,看似很美好,實(shí)際可行性很小。今年315以來,銀監(jiān)會(huì)對(duì)借款中介進(jìn)行為期六個(gè)月的嚴(yán)打,嚴(yán)查各種不合規(guī),違法犯罪的現(xiàn)象,這種高息置換低息的辦法,更沒有了可行性。