在降級還款成本的過程中，除了提前還貸，部分業主也提出了其他“解題”方法，如將房產“倒手”過戶給對象（未婚妻），讓對方執行新的貸款利率。不過考慮到交易過程中的各種費用，實際能省下的空間十分有限，提前還貸仍是更多人的選擇。

而這批龐大的還款隊伍中，既有還款本金盈余者，對比其他投資途徑后當收益率尚未能跑贏房貸時，考慮提前還貸；但對于其中的另一部分人而言，提前還貸僅是他們降低還款成本的第一步操作，緊接是用房產辦理抵押經營貸。

正如提前還貸潮并非近期才涌現，早于2022年下半年起，熱度便不斷上升；而由于經營貸本身相較房貸有明顯的低利率優勢，房貸轉經營貸更是長期以來存在的灰色操作。

隨著這一輪還貸潮興起，考慮轉經營貸的業主數量增多，提供相應服務的中介、機構也更加活躍。僅中房君身邊，不少的業內同行都開設了相關貸款服務副業。

此外，值得一提的是，針對已從一二線城市席卷到四五線城市的大規模“提前還貸”涌現，銀行方面也搬出各種應對措施。其中據每經消息，一位北方四線城市銀行的信貸人員表示，有銀行已專門推出了這方面貸款，表面上是給企業的經營貸，其實就是專門讓客戶提前還貸的。

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200萬元房貸，“轉貸”能省多少？

經營貸的初衷是政府對小微、民營企業融資的支撐，各行紛紛拋出低息經營貸，也一直被禁止流入房地產市場，但在“低息”誘惑下，該違規行為屢禁不止，相關中介機構不計其數，幾乎都可以提供全套操作服務。

據了解，目前各行的主流抵押產品利息年化普遍在3.6%-3.7%，部分低的可以去到3.4%及以下，對比5%以上的存量房利率，利息差顯著。

暫不考慮該行為本身不被允許，僅以200萬元貸款為例，轉貸后具體又能“省”下多少？

原房貸利率以過去兩年東莞相對主流的LPR4.65%+80bp即5.45%，貸款年限按30年等額本息，計算可得每月月供約1.13萬元，利息總額約207萬元。但考慮到LPR期間出現下調，當前5年期以上為4.3%，即存量房利率下調至5.1%，相應每月月供減少400多元，利息總額約190萬元。

而當轉換為經營貸，以3.7%利率計算，考慮到還款方式不同于房貸的還息又還本，抵押貸為先息后本，即200萬元貸款每月僅需還固定利息6166元，相比前面最低1萬多元的普通房貸月供，前期支出降低明顯。不過值得注意的是，最后一期還利息時，還需將本金200萬元一并還上。

對此，一位貸款中介提到，對于大部分選擇該操作的業主而言，都對房價抱有較為可觀的預期，通過前期更低的利息投入，等待未來房價上漲再進行賣房套現。也正由于該特性，過去樓市上行期，相關經營貸操作更是猖狂。

不過，除了利息和本金外，“轉貸”過程中業主如果是通過中介渠道申請的非正常用途的經營貸，還需要額外支付中介費，一般為1%-3%，此外，如需贖樓墊資服務，利息按日收取一般為千一，折合年化利率高達36.5%；如果本人或親屬沒有公司則還要過戶新公司或辦理一個新的營業執照，各種費用合計下來，辦理成本并不低。

但如果順利的話，僅前期來看，無疑比普通房貸更加劃算。

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深圳中協：嚴禁違規利用經營貸

雖存在一定的套利空間，但背后卻是隱藏的眾多風險點。

首先便是法規的明確禁止，即便當下監管相對放松，但不排除后續會“秋后算賬”，以至面臨斷貸、抽貸、信用污點等風險。

針對近期多現的經營貸操作，深圳市房地產中介協會近日便發布了關于嚴禁全市房地產中介機構及從業人員參與違規利用“經營貸”的鄭重提示，劍指經營貸違規流入房地產領域這一行為。

此外，具體操作過程中，同樣存在諸多不確定性的經濟風險。

如當前提前還貸需求旺盛，排隊時間難有定數，但贖樓墊資的借款資金具有使用成本，如不能如期贖樓，過程中產生的利息難以預估；

又如經營貸一般是1年到5年期，周期短，期滿后重新還款再貸。為吸引客戶，金融機構一般會授信推出10年期、20年期等較長周期產品，但在實際還款過程中，依舊需要循環倒本，一旦還不起本金，則需要過橋展期，具體各行規則不一，倒本之后的利率是否會有調整也要視當時政策而定，有一定不確定性。同時還要擔心過程中操作的中介、相關的審核資料出現問題等導致的抽貸。

如果僅是為了節省部分利息負擔，大可不必鋌而走險，畢竟存量房利率下調并非沒有可能。